2020年8月21日-23日

展会地点:杭州国际博览中心

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这次疫情,大家开始反思高层住宅,最适合住什么样的房子?
发表时间:2020-05-15     阅读次数:     字体:【

一、高层住宅不利于防疫

1、高层住宅加速了疫情的扩散。疫情期间,大家反思了高层住宅的利与弊,主要是因为中国大小城市和县城都是高层密集式居住为主,公用电梯、过道、扶手、门把手、管道都是主要传染途径。

2、高层住宅不利于宅家。疫情期间大家都宅在家里面,高层住宅像一个鸟笼子一样,住在里边很不舒服不接地气,出来透个气还得通过电梯。

3、高层住宅在舒适性,安全性都存在很多问题。不利于人与人的交往,从长期来看不利于维修,将来这么多高层住宅,怎么改造怎么修复?这都是个巨大的问题。

应该好好反思高层住宅了!高层住宅问题多多,低层高密度是中国人理想的居住模式。尽管房子都盖得差不多了,还是需要深度反思,亡羊补牢,做出正确选择。

二、美国人为何不住高层住宅?

1、美国为什么没有高层住宅?美国大多住连排住宅和别墅,连贫民窟都是联排住宅,城市有少量的高层公寓。70年代,由雅马萨奇设计的高层公共住宅Pruitt–Igoe,起初因为便捷的基础设施广受入住的居民好评,但很快社区开始出现暴力事件,治安不断恶化,因此在1972年,美国政府又亲手炸掉了它。

当年美国建筑评论家詹克斯(Charles Jencks)还评论称,这一天“现代主义建筑已经死亡”。其实它反映了高层住宅的诸多问题,实际上其他一些国家也都很少有高层住宅。

2、香港的高层住宅是特例。香港特有的城市发展模式选择了高层方式,香港其实有的是土地,特别在新界这边,它也不用发展农业。这种模式导致香港的居住环境非常恶劣,香港人口密度东亚区最高,每平方公里约3.2万人。

3、过密的城市不便于治理。像香港的城市房子挨着房子,一旦出现疫情不好隔离,也不方便救治。过密的城区并不舒适,没有绿化空间,交往空间使用起来很不方便。

全世界就中国人(含香港)住高层建筑,全国县城新建住宅也以高层为主,危险

三、中国人适合住什么样的房子

1、盲目学习香港居住模式。中国在居住的方式选择的时候,没有经过很慎重的考虑。据说是因为当时考察经费不够就到香港考察了,就把香港的模式作为中国的主要居住模式。香港的居住模式,包括土地招拍挂的制度,都是很特殊的一种模式,现在看来,学习香港的招拍挂制度是个致命的错误,招拍挂带来了土地价格的飞涨和畸形,尽管给公共财政带来了巨大的收益,但是也带来了资金低效率的和极大的浪费,也寄养了一大批靠拆迁和炒房的好吃懒做的城市寄生虫。我们的样本是深圳河对岸的香港,继而无论东西南北、地理、人口、气候、经济……,大城市们学深圳,中小城市学大城市、学省会,直至县城,这也是一种病毒扩散,只是扩散的太久都麻木了,闭锁形成,跳出不易

2、高层住宅产生的根本原因是什么?大家想当然的认为高层住宅是因为容积率比较高,提高土地的使用率符合中国的国情,也能节省了我们改革开放之初基础设施严重不足的实际情况。其实不然,高层住宅的容积率比多层的容积率高的是有限的,特别在北方地区。从历史数据可推算出低层高密度和高层低密度,对于城市土地的承载力没有大的本质差异,至少一千年以来中国的众多县城的城市承载力数据也是支撑1平方公里承载1万人的这个现代城市规划指标的。事实上北京市城区人口密度14502人/平方公里,远超于要求。基础设施的节省也是不经济的,电梯交通的成本远大于汽车公交的成本,垂直管线比水平管线管线贵。高企的地价和漫长的拿地审批程序带来极大的成本,逼着开发商不断的提高容积率,不断的提高住宅的层数,连边远的西部县城和一些小城镇都在拼命建高层。城市化样本+土地制度,畸形化、加剧化了城市病,顶层设计需要重点关注了。

3、舒适的面积是理想生活的追求。美国梦就是大房子,中国梦呢?中国城镇人均面积已经39平方米,农村居民人均住房建筑面积47.3平方米。美国人均面积67平方米,欧洲人均面积多少?德国47.5平方米,法国45.4平方米 ,意大利43平方米,西班牙27平方米,芬兰39.9平方米,瑞士46平方米,日本人38.81平方米,新加坡27.6平方米,香港15平方米。我认为未来中国人均面积应该在45-55平方米为宜。

4、低层高密度更适合中国的国情。行政领导和规划师都喜欢高层低密度,所谓的公共空间多,视觉效果好。世界上大部分国家和城市都选成住低矮的房子。考虑到中国人口众多,适合建设的用地比较少的实际情况,低层高密度更适合中国的国情。这既符合一平方公里1万人的城市规划的要求,也比较紧凑,居住起来也比较舒适。综合考虑容积率在1.5的2.0之间,4~6层,是最适合中国人居住的。综合考虑,觉得中国应该选择二三层的联排住宅,四五层的叠拼住宅,五六层的花园洋房和少量的小高层公寓是最佳的方式形式,加上现有的高层,不要再新盖高层住宅了!

5、未来的房间功能发生演变。随着生活的变化,卫生间、厨房、卧室、客厅、阳台,还会像以前的理解和认识吗?其实很卫生间的功能早已经远远超出了洗和厕,厨房也在发生很大的变化,卧室更加符合和个性化,客厅越来越变成了儿童活动的地方和其他功能的所在地,书房越来越成为一家人活动的中心。

四、叠拼是中国居民的理想住宅

1、叠拼住宅的创新形式。这里我要隆重推出叠拼住宅,这是我在2001年去美国考察规划制度的时候,发现美国连一些领救济金的穷人也住在联排房子里边,很少看见有人住在高层或者多层公寓里。当时我就在反思,为什么美国人大都住在联排住宅里?我们中国人尽管土地紧张,但是我们的城市人口也并不多呀。

回来后,我就尝试着把两个连排住宅摞起来,下户型有小花园,上户型有屋顶平台,户均100多平米,面积不算大,几乎没有公摊,居住的质量接近于连排住宅。

2、达到多层住宅的经济指标。叠拼住宅容积率与6层住宅差不多,可以做到1.5以上,高层板楼不过2点多,加上公摊系数小、品质高等因素经济指标更优。正好当时的中国建筑设计院搞房地产开发,原计划盖23层的高层住宅,我把这个思路和方案抛了出来,得到了当时决策者的采纳,叠拼住宅就这么产生了。叠拼住宅的经济性很好,单价利润大,对开发商而言利润很高,比盖高层住宅还划算。对住户也很划算,当时做的测算,套内使用面积比高层住宅还便宜,因为高层住宅公摊太大。对城市而言,容积率一点都不低,这个小区与隔壁的国奥村容积率一样,国奥村用的是九层的小高层住宅,受高层比例的影响,住宅之间的绿地显得也不大,但是公摊面积在达25%之多,一套房子250平米比一套180平米的叠拼显得更小。市场二手房售价两个小区也相当,但是国奥村可是举国家之力建的一个高级住宅小区。叠拼当时发明,就是为了中国城镇居民作理想住宅。

3、类似联排住宅的体验感受。叠拼住宅既能够在舒适性上接近联排住宅,并且符合当前对于类别墅的限制政策,也能够对开发商的经济性有很好的回报,同时对于城市来讲,利用率也可以满足,应该说叠拼是中国人最适合的住宅了。很遗憾叠拼住宅虽然在各地传播很广,但是大家都把它当成一个高档住宅去应用了,其实发明之初还是为了大部分人普通居住,就是想用这种叠拼住宅取代普通的高层住宅,让大家能用买高层住宅的钱买上叠拼很遗憾,现在中国人均已经在40多平米的当下,大家还大部分选择住的这种3房2厅的高层住宅。

五未来住宅什么样?

1、未来的房子必须是智慧的。未来万物相连万物互联。他有思考,有智慧,可以与我们交流,和我们共同去探讨。每个房子应该有一个大脑中心,这个大脑中心应该是家庭的一员。跟亲人一样,是一个管家,主人只要有什么需求一动脑子或者用语言控制,房屋就马上去执行,每个房间都有一面墙全是液晶屏,可以随时无缝隙的信息交流和管控。

2、未来的住宅应该是活动变化的机器。根据不同家庭不同时段,一部分隔断可以灵活组合,室内功能和装饰也是变化的,比如客厅的功能可以会客,也可以办公,也可以做音乐厅,装饰也是随之而变化的,一些客卧也是可以变化的,没有客人来的时候可以变成书房,变成休闲厅。一些室外空间也可以伸缩的,比如阳台可以伸出去。号称当代的达芬奇的克拉尼大师设计的一个36平米的多变住宅,有三档不同的功能,第1档是客厅,第2档是餐厅,第3档是卧室。在房屋的一角有一个变化的机器。随着不同的功能选择改变房屋的性质和布局变化,空间不变功能变,把36平米达到了108平米的效果。

3、未来的住宅是有机生命体。传统建筑都是无机物,未来的住宅一定要有一堵墙是有机的,是绿色生物质的,会呼吸有温度有湿度,能改变家庭的小气候,俞孔坚家里阳台设计的雨水花园就是一个不错的有机墙体部分。未来的住宅还是要是健康的,空气和水能够检测和过滤,对阳光温度都是有监控的。

4、未来的住宅还应该是有情感的。能感知主人的情感变化,能提供关怀,能够交流。主人也许思乡了,也许高兴呢,也许在反思了,他都能给予一些相应的环境音乐、背景音乐、环境图像。甚至空气的感觉、气味的感觉,这种电影院4D技术早就解决了,坐在家里可以转换大海模式、森林模式、沙漠模式、家乡模式等,马上身临其境。

5、未来的住宅是个文化品。住宅不仅仅是用来住的,也是个文化的载体。我们传统的民居本身就是个文化遗产,雕梁画栋、天地君师亲、对联一系列的文化故事,都应该去传承到我们的未来住宅里去。

6、未来住宅是体现价值的。我们现在一套房子动辄上千万,它的价值体现哪里呢?工业产品怎么去体现价值呢?手表可以镶钻,我们的房子镶什么呢?贵重金属,名贵的石材、木材,精致的有价值的烧陶制品,还是其他呢?

疫情催生了网络时代提前来临,家庭占的比重越来越大了,我们的住宅功能和其他都要做出相应的变化,办公的功能增加了,互联网的要求是更全面了。开发商要把握未来的形势,提供符合需求的产品,设计师要引导设计的方向。

六、理想的城乡居住空间

把握城镇化的发展趋势,选择正确的居住形式,打造高品质的空间,创造理想生活模式。

1、借鉴日本东京紧凑高效的核心区。日本人口密度远大于我国,但是东京不照样是以8层的集合住宅和联排住宅甚至别墅为主吗?东京混合布局,采用智慧城市理念。我们不要在老城区过分强调日照间距,新老城区不能用统一标准,在城市中心如果选择过严的日照间距标准,在老城区开发的经济性会受到影响。同时对城市的形象和活力也有影响,破坏了原来城市的肌理。老城区的日照间距标准应该在正常间距的50%就可以。老城区功能复合,由于历史原因所形成的城市尺度比较小,优势在于生活方便。苏联的住宅小区模式不利于城市的交通和活力,比较适合在郊区。

2、学习中国台湾丰富多彩的文化空间。文化往往不容易落实到空间里边,文化空间才是城市未来需要提升的品质。中国台湾在文化空间建设上比较成功,以诚品书店、台北国际艺术村为例,他们开创了一个新的发展模式:文化创意商业模式,包括文化创意零售、特色餐饮、剧院式商业空间、展览空间等多种模式,他们将文化创意与商业结合在一起,打造一种独特的商业体验空间。这种模式下的商品有情怀、重设计、高品质,并且能植入本土文化,具备独特的产品造型形式,可爱、可人、实用,有匠心精神。越南中部高地的铜锣文化空间覆盖了多个省份和近17个属于太平洋-亚洲和太平洋中南部诸岛族群的少数民族,这些人靠传统农业生活并且发展了自己的工艺传统、装饰风格和房屋类型。

3、探索新加坡式城景交织的组成区。新加坡花园城市,土地面积710平方公里、绿地面积9707公顷、绿化覆盖率50%、人均公共绿地18.74平方米,是名副其实的绿城。这次国土空间规划将拉开生态格局。

4、打造德国式的都市郊区。德国的城市中心经常不经意的有一片森林,一条河流,乡村却拥有与城市无差别化有现代化的设施。疫情过后城市圈周围郊区是个发展的重点,城乡交融既能享受城市的便利,又能够享受大自然的生态,是个理想的居住场所,我们要提前谋划,高标准的谋划和打造。

5、向往凤凰式的充满活力的特色小城镇。凤凰被誉为中国最美的小城,山水入城,文化厚重,尺度宜人,居住方便充满活力。但是从全国来看,高地价和漫长的拿地程序必然催生了高层住宅,连边远的西部县城和一些小城镇都在拼命建高层,顶层设计需要重点关注了!

6、憧憬李子柒式的诗意栖居的乡村生活。田园牧歌一直是中国人的追求,诗意栖居的乡村生活是每个人的梦想。陶渊明笔下的桃花源记“土地平旷,屋舍俨然,有良田美池桑竹之属。阡陌交通,鸡犬相闻……”是古代人理想的生活,现在李子柒所倡导的大家自己种的食物,自己亲手做、自己吃体验田园牧歌的乡村生活,在大城市郊区的一些乡村会重新热起来呼吁国家允许把大量空置的乡村农房卖给城里向往乡村生活的人。

七、疫情初现未来的理想生活

1、未来理想的生活半天都市高效工作,半天乡村居家生活。这次疫情催生和出现了未来的理想生活,大家不能去上班,宅在家里。

2、大都市圈郊区居住。未来随着城际轨道交通的进一步便捷,互联网信息的进一步应用,未来的生活将打破城乡的界限,我们可以居住在乡村或者是郊区。

3、互联网上工作。每天有一半的时间与家人在一起一边工作,一边生活。早上9:30坐上轨道交通,不到一小时就已经坐到了办公室,工作一个半小时,中午同事们在一起午餐情感的交流。下午再工作一个半小时,4:00阳光明媚已经回到家里面,跟家人们、跟孩子们一起,又可以工作,又可以感知家庭的生活。

4、优质的公共服务。这些地方都有优质的公共配套服务,互联网加快递提供的优质生活的保障。

5、寄情山水休闲旅居生活。现在很多地方都建设了旅居新区,在大都市圈的外侧,在一些山清水秀的地方都建了一些这种未来的社区,威海的银滩、巴马的康居、神农架下的兴山都打造了很多旅居新区。

这次疫情已经提前显现这种未来的生活了,我们未来的住宅应该给这种去调整和适应
八、把城市老旧小区改造的更有文化和品质

1、功能复合更新的方向。新业态、新生活、新文创。城市的老旧小区在过去是住宅,在未来可能是一种混合布局的。一定要调整新的业态,不是单纯的居住,可以是酒店,可以是办公,可以是工作室。这种新业态是一种将来临的城市井喷的服务业,也会适应未来智慧时代来临之后,人从工作中解放出来,有大量的时间去生活的需求。同时这些老旧的小区往往是艺术家们文学家们的创造基地,像798和首钢文化区都是过去的老旧工厂区。

2、时代风格体现的手法。我们时代的风格:杂乱,冲突,多元。如果说民国风是欧式用青砖来表达的话,如果说文革风是大字报标语的话,那么我们改革开放过去这几十年的风格是什么呢?我想杂乱冲突和多元就是这个时代的风格,我们要正视这个风格,不要回避,我们要把它整理出来,因为这个时代社会是最动荡的,这个时代文化是最冲突的,这个时代经济是最不均衡的。文化最多元的,欧式的,中式的,东洋式的,现代式的,后现代式的,徽派的,吊脚楼风格等等,各种文化都在这里冲撞,也许过很多年之后,一切又归为平衡,再回看这一时期的建筑风格,会觉得是如此的有特色,记得有一年LV的一款新包用的是中国农民工用的红蓝编织袋包图样,它也是一个时代的印记,也是一种文化符号的传承。

3、新增产权是老旧小区改造的动力。随着老龄化的来临,老旧小区改造最为经济,要体现文化演变,提升丰富多彩的老旧区。我们的老旧小区大部分建立在八九十年代,到现在已经四五十年过去了,他也成为了文化街区,我们要善待它,要丰富它,要完善它。功能的提升是最最重要的,特别是电梯,既解决老年问题,也解决舒适性。我们要积极探索由政府掏钱来建电梯,或者租用,或者把新增交通部分的产权过户给原住户。老旧小区的改造实际上带来了住宅的升值,要积极撬动居民自己掏钱来改善居住质量和价值的积极性,我认为产权过户是最为重要的,新增的交通面积是一笔不小的财富,也是老旧小区改造资金的最终来源。

杭州得益"后峰会,前亚运"的契机,一场盛会造就一座城,杭州成为继北京、广州之后,第三座举办亚运会的中国城市,整个城市的发展是日新月异,作为全国首批“国家装配式建筑示范城市”通过近年来的推动和发展,杭州已基本形成集开发、设计、生产、施工为一体的建筑工业化全产业链。市建委负责人表示,下一步将继续推动既有建筑能效提升改造和可再生能源建筑一体化应用,合理布局产业基地,加快推进绿色建筑和建筑工业化发展。

中国(杭州)装配式建筑与集成房屋展览会(简称:杭州装配式展览会)定于2020年8月21日-23日在杭州国际博览中心(G20杭州峰会主会场)举办。展览会规划展览面积50000平米、集中展示装配式建筑与集成房屋等领域新技术、新工艺、新产品为优秀品牌企业参与亚运建设、开拓并立足长三角市场,搭建供需对接、洽谈交流的有益平台。


 
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